Cette présentation concerne une personne physique résidente fiscale de France détenant des parts de SCPI en direct, hors régime particulier. Une assurance-vie, une société soumise à l’impôt sur les sociétés ou une résidence fiscale étrangère nécessitent une analyse différente. Les règles indiquées sont vérifiées au 6 novembre 2026.
Les loyers de source française : des revenus fonciers
La quote-part de résultat foncier imposable relève en principe du barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, sous réserve des situations particulières. Elle peut différer des distributions versées sur votre compte : ne remplacez pas les montants de l’attestation fiscale par la somme de vos virements.
Au régime réel, certains frais et intérêts d’un emprunt affecté à l’acquisition des parts peuvent être déductibles si les conditions sont remplies. Le remboursement du capital emprunté ne l’est pas. Les intérêts ne permettent pas, à eux seuls, de créer un déficit imputable sur le revenu global.
Le micro-foncier n’est pas automatique sous 15 000 €
Le plafond de recettes ne suffit pas à ouvrir ce régime. Un contribuable qui ne perçoit que des revenus de parts de SCPI, sans détenir par ailleurs un immeuble loué nu, ne bénéficie pas du micro-foncier. D’autres exclusions existent. Il faut donc vérifier l’ensemble de la situation avant d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30 %.
Les produits financiers suivent d’autres règles
La trésorerie du fonds peut produire des revenus de capitaux mobiliers. En 2026, leur imposition de droit commun repose, sauf exception, sur 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % au total. Une option globale pour le barème progressif peut être exercée dans les conditions prévues. Ce traitement ne doit pas être appliqué aux loyers simplement parce que le gestionnaire parle de « dividendes ».
La plus-value lors de la vente des parts
Une cession imposable relevant du régime des plus-values immobilières supporte en principe 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements distincts selon la durée de détention. L’exonération liée à cette durée est acquise après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe peut s’ajouter dans certains cas. Le calcul doit intégrer les règles de prix d’acquisition, de frais et les éventuelles exonérations.
Les parts peuvent entrer dans l’assiette de l’IFI
La fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers imposables est à prendre en compte selon les règles de l’IFI. Utilisez les éléments communiqués pour le 1er janvier de l’année concernée et examinez séparément les dettes déductibles, le démembrement et les éventuelles exonérations. Le prix de souscription n’est pas un substitut automatique à la valeur déclarable.
Les pièces à réunir pour une déclaration cohérente
- Le relevé fiscal annuel de chaque gestionnaire.
- Les attestations de prêt et les intérêts effectivement payés.
- La ventilation entre France, pays étrangers et produits financiers.
- La valeur IFI et les documents de cession, s’il y a lieu.
Le rendement réellement disponible se mesure après fiscalité et financement. Pour les immeubles situés à l’étranger, consultez également notre article dédié aux conventions fiscales.