Les parts de SCPI font partie de votre patrimoine. Leur transmission peut être préparée de votre vivant ou intervenir au décès. L’objectif n’est pas seulement de calculer des droits : il faut organiser qui détient les droits, qui reçoit les revenus et comment les décisions seront prises.
Donner la pleine propriété
Le bénéficiaire reçoit les droits attachés aux parts transmises. Avant de donner, mesurez la perte de revenus potentiels et de maîtrise de ce patrimoine pour vous-même. Une donation est en principe irrévocable : la somme correspondant aux parts données ne doit pas être nécessaire à vos dépenses futures.
Les parts permettent d’envisager une répartition sans découper matériellement un immeuble. Il reste à vérifier le nombre de parts, leur valorisation, les modalités du gestionnaire et les conséquences pour chaque bénéficiaire.
Donner la nue-propriété en conservant l’usufruit
Une réserve d’usufruit permet d’organiser la transmission de la nue-propriété tout en conservant les droits aux revenus dans le cadre fixé par l’acte. Le traitement de certaines distributions exceptionnelles, des votes et d’une éventuelle cession mérite d’être précisé. Ce montage familial est différent de l’achat d’une nue-propriété temporaire proposé comme placement.
Pour un usufruit viager, le barème fiscal répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Ainsi, à 58 ans, la nue-propriété représente fiscalement 50 % de la pleine propriété. Cette proportion fiscale ne constitue pas une prévision de rendement ni une décote de marché à appliquer à toute opération.
Un exemple de transmission
Supposons qu’un parent de 58 ans donne à un enfant la nue-propriété de parts dont la pleine propriété est valorisée à 80 000 €. La base fiscale de la nue-propriété serait de 40 000 € avant abattement. Si l’abattement parent-enfant est intégralement disponible et que les conditions sont réunies, cette base peut être couverte par celui-ci. Des frais d’acte et de formalités peuvent néanmoins rester dus.
L’abattement de droit commun est de 100 000 € par parent et par enfant sur une période de 15 ans. Il faut tenir compte des donations antérieures, et non traiter chaque nouvelle donation comme si l’abattement était à nouveau entièrement disponible.
Anticiper la succession et les besoins de liquidités
Une transmission de parts ne rend pas le placement immédiatement disponible. Les bénéficiaires peuvent avoir des droits ou frais à régler alors que la vente des parts prend du temps. Ils doivent aussi comprendre les risques du fonds, son suivi et les modalités de décision lorsqu’ils détiennent des droits à plusieurs.
Préparer le rendez-vous avec le notaire
- État des parts détenues et valeur à retenir pour la transmission.
- Donations antérieures, composition de la famille et régime matrimonial.
- Revenus à conserver, réserves disponibles et besoins futurs.
- Existence d’un prêt, d’un nantissement ou d’un démembrement.
- Règles de gestion, de vote, de cession et de répartition des distributions.
Argos Invest vous accompagne dans la réflexion patrimoniale, en lien avec le notaire pour le cadre civil et l’acte. La transmission doit être construite en fonction de la famille, sans réduire la décision à un avantage fiscal.