Les mots des SCPI, simplement
TD, TOF, TRI, valeur de réalisation, valeur de reconstitution, frais et liquidité : comprenez les termes des SCPI avec le lexique Argos Invest.
49 définitions disponibles.
Rapport entre le dividende annuel brut par part et le prix de référence : prix de souscription au 1er janvier pour le capital variable ; prix acquéreur moyen de l’année précédente pour le capital fixe.
À comprendre : Il décrit une distribution passée pour une part en pleine jouissance, avant fiscalité personnelle. Il ne mesure pas à lui seul votre gain ou votre perte.
Ancien indicateur de distribution qui utilisait un prix de part moyen de l’année considérée. Il apparaît encore dans les historiques.
À comprendre : La méthode du TD actuel diffère : vérifiez l’année et la définition avant de comparer deux chiffres.
Taux annualisé qui rapproche le prix d’achat, les distributions sur une période et la valeur de sortie retenue.
À comprendre : Un TRI sur cinq ans et un TD sur un an ne répondent pas à la même question. Vérifiez aussi les frais et la fiscalité inclus dans le calcul.
Indicateur qui associe le TD à l’évolution du prix de part sur l’année, selon la méthode applicable au capital fixe ou variable.
À comprendre : Une distribution positive peut s’accompagner d’une performance globale négative si le prix de la part baisse suffisamment.
Somme du taux de distribution et de la variation annuelle de la valeur de réalisation par part. Il éclaire l’évolution économique du patrimoine.
À comprendre : La valeur de réalisation n’est pas le prix auquel vous pouvez vendre vos parts : le RGI n’est donc pas votre résultat personnel de cession.
Somme attribuée aux associés selon les résultats et les décisions du fonds. Elle peut comprendre du revenu courant, des réserves ou des éléments exceptionnels.
À comprendre : Le montant versé et le revenu fiscal à déclarer peuvent être différents. La distribution n’est pas garantie.
Résultat des exercices précédents conservé dans les comptes plutôt que distribué. Un RAN positif peut contribuer à des distributions ultérieures.
À comprendre : Ce poste comptable ne correspond pas nécessairement à une somme disponible sur un compte bancaire. Il ne garantit pas la stabilité des revenus.
Résultat apprécié après les frais, la fiscalité et, le cas échéant, le financement propres à l’investisseur.
À comprendre : Le mot « net » doit toujours être précisé : net de frais de gestion, net d’impôt étranger ou net de toute fiscalité ne signifie pas la même chose.
Estimation du prix auquel un immeuble pourrait être vendu sur son marché à une date donnée.
À comprendre : Une expertise est une estimation ; elle ne constitue pas une offre d’achat ni une garantie de prix.
Valeur inscrite dans les comptes selon les règles comptables, à partir du coût historique et des ajustements applicables.
À comprendre : Elle peut différer de la valeur de marché actuelle de l’immeuble.
Valeur estimée des immeubles, augmentée de la valeur nette des autres actifs et diminuée des dettes. Elle peut être présentée pour le fonds ou par part.
À comprendre : Elle ne correspond pas automatiquement à une somme remboursable à l’associé.
Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer un patrimoine équivalent, notamment les coûts d’acquisition.
À comprendre : Elle sert de repère pour apprécier le prix de souscription ; ce n’est pas une promesse de plus-value.
Prix payé pour souscrire une part nouvelle, comprenant les éléments prévus par la documentation du fonds, dont l’éventuelle commission de souscription.
À comprendre : Évitez d’ajouter une seconde fois au prix des frais qui y sont déjà inclus.
Montant par part prévu pour un retrait selon les règles de la SCPI à capital variable et le mécanisme utilisé.
À comprendre : Un retrait compensé est généralement calculé à partir du prix de souscription diminué de la commission applicable. D’autres mécanismes ou frais de sortie peuvent modifier le montant.
Prix issu de la confrontation des ordres sur un marché secondaire organisé.
À comprendre : Distinguez ce prix, le coût total payé par l’acheteur et le montant net revenant au vendeur après les frais et droits applicables.
Écart négatif ou positif entre un prix et une valeur de comparaison précisée, par exemple la valeur de reconstitution.
À comprendre : Un prix de 95 face à une valeur de référence de 100 présente une décote de 5 %. Cet écart ne garantit pas un rattrapage futur.
Indicateur du potentiel locatif exploité, calculé selon une méthode qui rapproche loyers facturés et autres montants retenus des loyers théoriquement facturables.
À comprendre : Certaines franchises, restructurations ou promesses de vente sont prises en compte selon des règles précises. Un TOF de 100 % ne signifie pas que tous les loyers sont encaissés.
Part des surfaces occupées dans les surfaces du patrimoine retenu pour le calcul.
À comprendre : Le périmètre et les modalités peuvent varier entre gestionnaires : vérifiez-les avant de comparer les fonds.
Période pendant laquelle un local ne dispose pas de locataire.
À comprendre : Ses conséquences dépendent du loyer attendu, des charges qui restent dues, des travaux et de la durée nécessaire à la relocation.
Période prévue au bail pendant laquelle le locataire bénéficie d’une exonération totale ou partielle de loyer.
À comprendre : Un immeuble peut être occupé sans produire immédiatement le loyer contractuel complet.
Le bail fixe les droits et obligations du propriétaire et du locataire. Le nombre de baux renseigne sur les contrats, pas nécessairement sur le nombre de locataires indépendants.
À comprendre : Plusieurs baux peuvent appartenir au même groupe : regardez aussi la concentration des loyers.
Répartition entre types d’immeubles, lieux, locataires ou gestionnaires.
À comprendre : Détenir plusieurs SCPI ne supprime pas une concentration si elles investissent dans les mêmes marchés.
Indicateur de taille obtenu à partir du nombre de parts et du prix de référence retenu à une date donnée.
À comprendre : Elle ne représente ni la trésorerie disponible ni une garantie de liquidité. La convention utilisée doit être vérifiée selon le type de SCPI.
Recours à la dette pour financer des investissements. Il peut amplifier les gains comme les pertes et crée des remboursements à honorer.
À comprendre : Distinguez le crédit contracté par la SCPI et celui souscrit personnellement pour acheter vos parts.
Rapport entre une dette et la valeur des actifs retenus comme référence.
À comprendre : La dette nette ou brute, le périmètre des actifs et leur date d’évaluation doivent être identiques pour comparer deux ratios.
Provision comptable constituée pour des dépenses de gros entretien identifiées dans un programme de travaux.
À comprendre : Elle remplace l’ancienne notion de provision pour grosses réparations dans la comptabilité des SCPI. Elle ne couvre pas automatiquement tous les travaux futurs.
Décision de céder un actif pour faire évoluer le portefeuille ou répondre à un besoin de gestion.
À comprendre : Le produit de vente peut être réinvesti, conservé ou utilisé selon les décisions du fonds ; il n’est pas nécessairement distribué.
Une part représente une fraction des droits dans la SCPI. La personne qui détient ces parts est un associé.
À comprendre : Le nombre d’associés ne renseigne pas à lui seul sur la répartition du capital entre eux.
Nombre de parts ou montant minimal prévu pour entrer dans le fonds, parfois différent lors d’un investissement complémentaire.
À comprendre : Il dépend de la SCPI et du mode de souscription ; il n’existe pas de minimum universel pour le marché.
Période entre la souscription, selon ses conditions de validation, et la date à laquelle les parts ouvrent droit aux distributions.
À comprendre : La date du premier virement peut être postérieure à l’entrée en jouissance.
Fonctionnement dans lequel de nouvelles parts sont émises lors d’augmentations de capital décidées dans le cadre prévu.
À comprendre : En dehors de ces opérations, l’achat de parts existantes relève notamment du marché secondaire.
Fonctionnement permettant les souscriptions et retraits dans les limites statutaires et selon les conditions du fonds.
À comprendre : « Variable » ne signifie pas que le retrait est instantané ou garanti.
La collecte brute mesure les souscriptions sur une période. La collecte nette déduit les retraits pris en compte.
À comprendre : Une collecte élevée ne démontre pas, à elle seule, la qualité des acquisitions ni la performance future.
Le marché primaire concerne l’émission de nouvelles parts. Le marché secondaire permet l’échange de parts déjà existantes.
À comprendre : Les prix, les frais et le fonctionnement peuvent différer entre ces deux circuits.
Vente dans laquelle le vendeur et l’acquéreur conviennent directement de l’opération.
À comprendre : Les formalités, l’éventuel agrément, les frais et les droits restent à vérifier.
La liquidité désigne la possibilité de convertir les parts en argent dans un délai et à un prix acceptables. Un délai de cession observé décrit le passé.
À comprendre : Il ne garantit pas le délai de votre prochaine sortie, qui dépend notamment des contreparties disponibles.
Dispositif alimenté dans les conditions prévues pour satisfaire certaines demandes de retrait.
À comprendre : Il possède des ressources et des modalités propres : ce n’est pas une garantie générale de remboursement des parts.
Rémunérations ou coûts liés à l’entrée, au fonctionnement du fonds et à la vente ou au retrait des parts.
À comprendre : Vérifiez l’assiette, la périodicité et la présentation HT ou TTC. Une SCPI sans commission de souscription peut supporter d’autres frais.
Réunion de la nue-propriété et de l’usufruit. Elle rassemble les droits attachés aux parts, sous réserve des règles de la SCPI.
À comprendre : Elle se distingue d’un investissement temporairement démembré.
Séparation de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété.
À comprendre : Sa durée, son origine et la convention applicable influencent les droits et la fiscalité ; achat temporaire et donation ne se confondent pas.
Droit de propriété privé de l’usufruit pendant le démembrement. Le nu-propriétaire ne reçoit normalement pas les distributions courantes attachées à l’usufruit.
À comprendre : La réunion future des droits ne garantit pas la valeur des parts.
Droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus dans le cadre applicable, sans en détenir la pleine propriété.
À comprendre : Le traitement des distributions exceptionnelles doit être vérifié dans la convention et les règles applicables.
L’horizon est la période pendant laquelle vous envisagez de placer votre épargne. La durée recommandée figure dans les documents du fonds.
À comprendre : Aucune de ces durées n’est une promesse de remboursement ou de rendement.
Document synthétique présentant notamment le produit, ses risques, ses coûts et des scénarios de performance.
À comprendre : Les scénarios ne sont pas des promesses. Lisez aussi la note d’information, les statuts et les publications périodiques.
Les bulletins trimestriels ou semestriels présentent l’activité récente. Le rapport annuel expose les comptes, la gestion et le patrimoine sur l’exercice.
À comprendre : Comparez toujours les dates : une donnée trimestrielle et une donnée annuelle ne décrivent pas la même période.
La société de gestion de portefeuille gère le fonds. L’AMF est l’autorité de régulation. Une référence AMF identifie un fonds ou un document dans son cadre réglementaire.
À comprendre : Un agrément ou un visa n’est pas une garantie de capital, de rendement ou une recommandation d’achat.
Impôt portant, sous conditions, sur le patrimoine immobilier net taxable. Les parts peuvent y contribuer à hauteur de leur fraction immobilière imposable.
À comprendre : Utilisez les éléments fiscaux du gestionnaire et examinez les dettes, les droits détenus et votre situation.
Les résultats d’une SCPI peuvent relever de catégories fiscales différentes. Le relevé fiscal annuel indique les montants et leur ventilation.
À comprendre : Les produits financiers peuvent être documentés par un IFU. Ne déclarez pas indistinctement toutes les distributions comme des revenus fonciers français.
L’investissement socialement responsable intègre des objectifs extra-financiers. ESG désigne l’environnement, le social et la gouvernance.
À comprendre : Un label ne garantit ni le rendement, ni le capital, ni l’absence de travaux. Consultez la démarche et les indicateurs réellement suivis.
Distribution et valeur des parts : dans un exemple fictif, 80 000 € et une distribution brute de 5 % correspondent à 4 000 € sur une année entière de jouissance. Si la valeur des parts baisse de 8 000 € sur cette période, les revenus ne compensent pas cette baisse. Ce calcul pédagogique exclut frais, fiscalité et financement.
Réalisation et reconstitution : imaginons une valeur de réalisation de 100 € par part et 12 € de coûts pour reconstituer un patrimoine équivalent. La valeur de reconstitution serait de 112 €. Aucun de ces deux montants ne suffit à connaître le prix de retrait, ni le délai de vente.
Définitions reformulées pour faciliter la lecture. Les documents de chaque SCPI précisent les méthodes et conditions qui lui sont applicables.
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