Conseils SCPI · Argos Invest
SCPI sans frais d’entrée : comparer les coûts sur dix et quinze ans
Publié le 7 novembre 2026 · Rédaction : Argos Invest
Un exemple chiffré pour comparer frais initiaux, gestion et sortie sur une base identique, sans compter deux fois les mêmes coûts.
« Sans commission de souscription » décrit une catégorie de frais, pas l’ensemble des coûts du placement. La comparaison doit aussi intégrer gestion, acquisitions, travaux, cessions et éventuel retrait anticipé.
Un exercice pédagogique sur 80 000 €
Pour isoler l’effet du temps, prenons deux modèles fictifs, un capital stable et 5 000 € de recettes annuelles avant les seuls frais de gestion étudiés. Le modèle A supporte 8 000 € de coût initial et 10 % des recettes annuelles ; le modèle B aucun coût initial et 15 % de ces mêmes recettes. Les autres coûts, la fiscalité, les variations de patrimoine et le réinvestissement sont exclus. Ce calcul simplifié ne représente aucune SCPI commercialisée.
| Coûts cumulés de l’exemple | Modèle A | Modèle B |
|---|---|---|
| Sur 10 ans | 13 000 € | 7 500 € |
| Sur 15 ans | 15 500 € | 11 250 € |
L’écart se réduit avec la durée puisque B prélève ici 250 € de plus par an. Cet exercice compare seulement des coûts sur une base constante : il ne classe pas les performances, car les portefeuilles et les revenus réels diffèrent.
Trois précautions pour votre comparaison
- Utilisez des frais exprimés sur la même base : HT ou TTC, pourcentage des loyers ou du capital.
- Ne retirez pas une seconde fois les frais de gestion d’un taux de distribution qui les intègre déjà.
- Examinez les conditions de sortie selon la date de souscription. Elles peuvent évoluer.
À titre documentaire, Iroko publie une commission de gestion de 14,40 % TTC des loyers pour IROKO ZEN et une commission de retrait anticipé avec un horizon porté à six ans. Le bulletin du deuxième trimestre 2026 mentionne la modification votée en assemblée. Les conditions attachées à vos parts restent déterminantes.
Références pour approfondir
Capital et revenus non garantis. Liquidité limitée. Les exemples sont pédagogiques et ne constituent pas une recommandation personnalisée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.